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Caso AsiaPark

Usted es el Advisor de los Sponsors de un proyecto de un parque de diversiones. Los Sponsors llevan estructurando este proyecto desde hace 9 meses, y han encontrado las condiciones idóneas para realizarlo en Perú, específicamente al sur de Lima en la zona denominada Asia. Es así que los Sponsors constituyen la empresa “AsiaPark” y planea iniciar sus inversiones desde inicios de 2018.

 

Costos

El terreno en alquiler se encuentra situado en el Km 95 de la carretera Panamericana Sur y comprende 40,000 m2. El dueño estaría dispuesto a alquilar la totalidad de su terreno por un plazo de 10 años a un costo de 8 dólares mensuales el m2, considerando además un ajuste anual por la inflación americana. Luego de este periodo se negociará con el dueño una extensión de este plazo. Al finalizar el alquiler, el dueño del terreno tiene el derecho de quedarse con todas las mejoras hechas al terreno.

Para la adquisición de las atracciones mecánicas se contempla alquilarlas a un arrendador del extranjero, estas son alquiladas como todo un paquete durante 10 años, por un monto de USD 4 millones anuales, luego de lo cual se puede renovar por periodos de 5 años en 5 años a solo requerimiento del arrendatario, en cada solicitud de renovación se incrementará en 10% la tarifa del bloque anterior. Dado que las máquinas deben estar en Lima desde el inicio para su instalación, se deberá asumir dicho costo desde el año 2018.

Una vez se inicie la puesta en operación, estimada en 2019, se contempla además que se tendrán otros costos tanto fijos como variables. Los costos fijos de operación y mantenimiento del parque se estiman en el orden de NSO 6 millones anuales, ajustados por inflación local, estos incluyen salarios, repuestos, insumos, entre otros. Esta partida podrá ser ejecutada directamente por la SPV al costo previamente detallado o tercerizada a través de un operador que propone una suma de NSO 7 millones anuales, ajustados por inflación local, por hacerse cargo de dichas actividades bajo la modalidad de Contrato Fixed-Price. El componente de costos variables se estima estará en el orden de 10% de las ventas desde el primer año de operación (2019).

 

Inversiones

Las obras principales comprenden a la ingeniería básica y de detalle, el cercado del terreno, la preparación del suelo, la construcción de los cimientos específicos de acuerdo a los requerimientos técnicos para este tipo de parque, las obras sanitarias, civiles y eléctricas, así como la instalación de las máquinas. Estas obras se estiman se darán durante todo el primer año (2018). Para esto, se cotizó con dos empresas locales reconocidas y presentaron dos opciones de contrato. La primera un contrato EPC bajo la modalidad de Cost plus fee, es decir, que se le reembolsará el costo de la construcción más una comisión de 10%. El monto preliminar estimado del costo de la construcción es de NSO 50 millones. La segunda opción es un contrato Lump Sum (a suma alzada) por NSO 70 millones.

 

Ingresos

En lo que respecta a ingresos, AsiaPark tendrá tres fuentes principales. La primera se compone de ingresos fijos de alquileres por 10 años con varias empresas concesionarias de los distintos puestos de comida, bebidas y venta de artículos varios, luego de los primeros 10 años se negociarán nuevos términos de alquiler. El área destinada para estos locales es de 10,000 m2 en total, se estima que se pudiese lograr alquilar el 100% del área y se cobrará un alquiler de 210 soles mensuales el m2, ajustados por inflación local. Los alquileres se cobrarán desde el año 2018.

La segunda fuente de ingresos sería alquilar un área de 5,000 m2 a un resort de una cadena reconocida de hoteles. La tarifa a cobrar será de 2,000 soles anuales el m2, por un periodo de 10 años. Dicha renta será ajustada por inflación local cada año y se empezará a cobrar desde el 2018.

La tercera fuente serán las ventas de tickets. Luego de un estudio de mercado realizado por una reconocida empresa del sector, el valor de venta del ticket sugerido es de 100 soles por ticket, el cual no se podrá ajustar por inflación, pues la demanda se vería afectada.

La misma empresa que realizó el estudio de mercado, realizó las proyecciones de demanda para AsiaPark. Se tienen 3 curvas de demanda, una “Low” que proyecta 110,000 tickets por año; una curva “Mid” que proyecta 120,000 tickets por año; y una curva “High” que proyecta 130,000 tickets cada año.

 

Financiamiento

Para financiar este proyecto, los Sponsors emplearán la metodología de Project Finance. Ellos poseen un capital limitado de NSO 20 millones e invertirán la totalidad de dicho monto.

Una de las principales decisiones del proyecto será definir el monto de deuda a ser solicitado a los Lenders. Se ha encontrado interés en distintos Lenders y se podrían tomar distintas combinaciones de los montos ofrecidos, entre los cuales están los siguientes:

  • Préstamo Bancario A hasta por NSO 50 millones a 7 años, con una tasa de 5%
  • Préstamo Bancario B hasta por NSO 50 millones a 7 años, con una tasa de 4%, adicionalmente, este préstamo exige una cuenta de reserva de 3 meses de capital desde el 2018 (3/12 de la cuota de capital por año)
  • Préstamo Bancario C hasta por NSO 50 millones a 10 años, con una tasa de 7.5%
  • Préstamo Bancario D hasta por NSO 50 millones a 10 años, con una tasa de 7%, adicionalmente, este préstamo exige una cuenta de reserva de 3 meses de capital desde el 2018 (3/12 de la cuota de capital por año).

Todas las opciones plantean una amortización línea recta y 1 año de periodo de gracia de capital (durante el periodo estimado de construcción). En todos los casos, el desembolso será desde inicios de 2018, pero el banco no cobrará intereses sino hasta el 2019, esto se encuentra implícito en la tasa. El monto a ser solicitado a los Lenders debe ir acorde al escenario de inversión inicial escogido y el capital aportado por los Sponsors (NSO 20 millones). Para el caso de la inversión bajo modalidad Cost plus fee se podría solicitar un monto adicional que no necesariamente sería desembolsado, pagando un commitment fee de 1% sobre el saldo no desembolsado.

Adicionalmente todos los préstamos consideran covenants de cobertura de flujos (RCSD). La fórmula del ratio será de EBITDA / Servicio de Deuda por año y deberá ser mayor a 1.1 durante los 3 primeros años de operación y mayor a 1.3 del cuarto año en adelante.

 

Otros

La tasa efectiva de impuestos será de 33.5%, incluyendo la participación a trabajadores.

Para efectos prácticos, no considerar en el desarrollo de este caso el Impuesto General a las Ventas en el flujo. Tampoco considerar el efecto de las variaciones del capital de trabajo.

La depreciación de las inversiones será en la vida operativa del proyecto, desde la puesta en operación.

La caja mínima que deberá tener la empresa luego del periodo de construcción será de NSO 4 millones. Para efectos prácticos del caso no tener en cuenta restricciones en el pago de dividendos referidas a la utilidad contable.

 

Misceláneos:

En los clubes de playa de alrededor viven personas que pueden entorpecer los permisos legales para poner el proyecto en marcha, pero varios de ellos se muestran a favor pues tendrán algo más que hacer los fines de semana de verano. Otros, en cambio, se muestran disgustados por la iniciativa pues podrían alterar la calma y quietud de sus condominios.

Cerca al lugar de desarrollo del proyecto existen comunidades campesinas con serias preocupaciones en cuanto a al impacto que el desarrollo de un proyecto de gran magnitud pueda traer sobre su medio ambiente. Asimismo, el sindicato de construcción ha sido notificado de un posible proyecto en la zona y está alistando una petición formal para participar activamente del proyecto y sus beneficios.

El área de influencia directa del proyecto serán los alrededores del terreno, siendo las principales preocupaciones el ruido, las luces, las obras de construcción, los cambios socioeconómicos, la congestión, los accesos, etc.

Finalmente, la electricidad es un recurso importante (comprendido dentro del costo de Operación y Mantenimiento) y a su vez es escaso en la zona, no habiendo muchas líneas principales de energía eléctrica que puedan abastecer tal demanda. Al norte de la ubicación del proyecto, en el Km 60 de la panamericana sur se ubica Chilca, se concentran varias plantas termoeléctricas capaces de abastecer al parque de diversiones.

 

Variables Macroeconómicas:

La inflación americana se ha venido comportando estable en los últimos años, un economista de la empresa prevé que esta se sitúe entre 1 y 2% durante los próximos 20 años.

Otro economista de la empresa espera que el tipo de cambio se comporte al alza hasta el año 2020, situándose en 3.2 al cierre del 2018, 3.3 al cierre del 2019 y 3.4 al cierre del 2020. Del 2021 en adelante, el economista prevé que el tipo de cambio se reducirá en 0.1 USD/NSO cada año hasta llegar a 2.9 en el 2025, luego de lo cual prevé que mantenga dicho nivel constante.

Respecto a la economía local, dados los incentivos del gobierno para promover el crecimiento económico, se espera que la reactivación de la economía sea positiva y los próximos años sean de bonanza económica, generando presiones inflacionarias, que serían controladas por el BCR para ubicarlas dentro de las bandas de su meta de inflación (2%, +/- 1%) y finalmente se ubicaría en el rango máximo de su meta de inflación.

 

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