CASO: 2 GREENFIELD CON PRÉSTAMO – PROYECTOS Y FINANZAS (121)

VERSION 2 – CON PRÉSTAMO

A la empresa Greenfield dedicada al estudio de la viabilidad de proyectos de inversión especializada en el sector turístico, se le plantea el análisis de un proyecto consistente en determinar la conveniencia de adquirir o alquilar una casona canaria antigua, con el objeto de habilitarla y explotarla a partir de principios del próximo años como un pequeño hotel rural y durante un período de 6 años.

Los dueños de la casa han fijado un precio de S/.500 mil para la casona, mientras que en el caso de alquiler piden S/.3 mil al mes. En cualquiera de los dos casos, se deberá acometer unas obras de reforma en las instalaciones por S/.9 mil, así como la adquisición de mobiliario cuyo costo asciende a S/.11,700. Además, se ha de dotar al hotel de un aparcamiento para clientes lo cual supone la compra de un solar anexo a la casa de 100m2 a S/.480 por m2, a lo que hay que añadir el importe de la construcción del parking que se eleva a una cuantía de S/.6,800.

Los ingresos y los gastos anuales, que se suponen constantes para el período indicado, se han estimado a partir de las cifras de otros establecimientos hoteleros de similares características, cifrándose los primeros en S/.280 mil anuales. En cuanto a los segundos, los costos variables se estiman en un 30% de la cifra de ingresos, mientras que los costos fijos (sin incluir la amortización ni el alquiler, en su caso) se elevan a S/.60 mil anuales. El edificio se amortiza de forma lineal en 20 años y el mobiliario, las instalaciones y la construcción del parking en 10 años (la amortización del inmovilizado se realiza sobre su precio de adquisición). La empresa obtiene sus cobros y realiza sus pagos al final de cada mes en que se producen los ingresos y gastos correspondientes.

Independientemente de la alternativa elegida, comprar o alquilar, al cabo de seis años, se espera vender el mobiliario y las instalaciones por un precio superior en un 20% a su valor contable en ese momento, y el parking (tanto el terreno como la construcción) por su valor contable en ese momento. En el caso de optar por la compra de la casona, se espera venderla transcurridos los seis años por un precio superior en un 30% a su valor contable en ese momento. Se estima que ninguno de los elementos va a experimentar deterioro de valor.

Para ambas alternativas, el capital de trabajo equivale a 8 meses de los costos totales desembolsables.  

El préstamo que solicitará la empresa equivaldrá al 60% de la inversión total a una tasa del 5% trimestral nominal capitalizable diariamente para la primera alternativa (Alquiler). En el caso de la segunda alternativa, la tasa será 1% nominal mensual capitalizable diariamente (compra del terreno). En ambos casos utilizar la metodología de amortización constante.

En el caso de optar por la compra de la casona, se espera venderla transcurridos los seis años por un precio  superior  en  un  30%  a  su  valor  contable  en  ese  momento.  Se  estima  que  ninguno  de  los elementos va a experimentar deterioro de valor. En ambos casos se utilizará la metodología de la cuota constante.

La tasa impositiva que soporta la empresa es del 30% y el coste medio ponderado de capital es del 9% anual.

Se pide:

a. Determinar la viabilidad de la explotación del hotel en el caso de adquirir la casona según el criterio del valor actual neto.

b. Determinar la viabilidad de la explotación del hotel en el caso de alquilar la casona según el criterio del valor actual neto.

c. Razonar si son comparables las dos opciones planteadas según el criterio del valor actual neto e indicar cuál de las dos opciones es preferible.

Nota: supóngase que se cumple la hipótesis de reinversión de los flujos netos de caja, por lo que la tasa de reinversión puede considerarse igual al coste de capital.

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