CASO: COMPRANDO UN EDIFICIO (168)
$15.00
Estamos en el año 2013 y Banco Hipotecario hará una subasta de activos entre los que se encuentra un edificio de oficinas en Santa Úrsula. Nosotros somos una compañía inmobiliaria y nos interesa comprar el edificio, remodelarlo y rentarlo. Queremos entrar a la subasta y ofrecer un precio de compra atractivo.
- El edificio se construyó en 2005 y cuenta con 300,000 metros cuadrados de área rentable. Se va a rentar a partir del año 2014.
- Hay un costo de construcción y remodelación de $3 millones de dólares que se erogará en el año 2014.
- Tomará dos años rentar la totalidad del edificio. Las tasas de desocupación en los primeros años son las siguientes:
| Año | Tasa de ocupación |
| 1 | 30% |
| 2 | 20% |
| Después del año 2 | 10% |
- Los contratos de renta son a diez años
- Se estima que el precio de las rentas sea de $20 por metro cuadrado
- Se espera que las rentas tengan un crecimiento del 5% en los siguientes cinco años y 3% los años subsecuentes.
- Los gastos operativos variables se estiman en $ 3 dólares por metro cuadrado y el crecimiento esperado es igual al crecimiento en las rentas. Los gastos operativos fijos en el 2013 son de $300,000 y se espera que se incrementen 3% a perpetuidad.
- Se considera una tasa de IR del 30%.
- Se contrata un financiamiento en el 2014 que se pagará hasta el 2016. La tasa de interés es del 8%.
- La estructura de financiamiento es de 30% capital y 70% deuda.
- Un estudio determinó que el rendimiento del mercado de bienes raíces es del 12.5%.
- Se estimó un a través de una regresión de un índice de “Edificios de Oficina” contra el rendimiento de un mercado diversificado resultando un valor de 1.4
- La tasa libre de riesgo relevante es de 7%.
Se solicita:
- Determinar el valor presente de los flujos a la empresa antes de considerar el valor Terminal.
- Determinar el valor del edificio basado en los flujos de caja esperados incluyendo el valor terminar.
- Considerando la estructura financiera propuesta, determinar el costo del capital en este edificio.
- ¿Cuál es la TIR del proyecto?
- ¿Cuál es la oferta de compra del activo?
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