CASO: CONTRUCCIÓN DE MERCADO DE PEQUEÑOS COMERCIANTES – EVALUACIÓN DE PROYECTOS (16)

Deseamos evaluar un proyecto para la construcción de un mercado de pequeños comerciantes de 20,000 metros cuadrados. El costo del terreno es de US$ 600 por metro cuadrado. La tasa de depreciación de los activos construidos es de 3% anual.

La construcción del centro comercial implica el desarrollo de pequeños establecimientos de 20 metros cuadrados cada uno. Para la construcción de estos centros se destinara el 60% del terreno disponible. El resto es para almacenes y estacionamientos. Se estima que las inversiones en establecimientos comerciales ascienden a US$ 500 por metro cuadrado. El costo de inversión en almacenes y estacionamientos es de US$ 200 por metro cuadrado en promedio. El periodo de construcción del mercado es de un año (considerar 1 año por construcción).

Se espera alquilar los establecimientos comerciales de la siguiente manera:

1. 40% al primer año
2. 30% al segundo año y 30% al año posterior

Los costos operativos fijos ascienden al 3% anual de la inversión en construcción, y los costos variables al 10% de las ventas. Asumir que la inversión inicial en capital de trabajo equivale a 1 mes del costo operativo desembolsable.

El precio de alquiler mensual de cada establecimiento será cobrado al vencimiento de cada mes. Determinar la rentabilidad del proyecto asumiendo un horizonte de evaluación de quince años. Asumir que el valor residual de los activos (a valores de mercado de hoy) al final del año 15 equivale a 40% de inversión total y que los contratos de alquiler que se vayan concentrando permanecerán hasta el final del horizonte de evaluación. El impuesto a la renta es 30%.

Las inversiones eran financiadas 60% con deuda (Kd=7%) y 40% con capital de accionistas (Ke=15%), deuda a 5 años con 1 año de gracia (cuotas anuales).

Los precios y costos se ajustan 3% anual.

Hallar lo siguiente:

1. El VANE, TIRE, VANF Y TIRF del proyecto para un precio de alquiler mensual ascendente a US$ 600.
2. Cuál debería ser el precio de alquiler mensual para el VAN y VANF sea cero.

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