Caso: ¿Cuánto vale mi nido? (569)

¿Cuánto vale mi nido?
La maestra Ximena es propietaria de un nido. Hace una semana la maestra Ximena recibió la visita de unas personas interesadas en comprar el Nido y ofrecen pagar dos millones de soles, le dieron 15 días para pensarlo y como no sabe qué hacer recurre a usted a fin de recibir un consejo.

Ximena le entrega la siguiente información:

Datos Importantes
• Número de aulas 6
• Capacidad de alumnos por aula 25 (actualmente tenemos los 25 alumnos por aula)
• En el local del nido es alquilado y no hay posibilidad de tener más aulas
• Pago de pensión anual por niño S/ 12,000
• Pago de matrícula anual por niño S/ 1,000
• Tanto la pensión como la matricula pueden tener un incremento anual del 5%
• Otros ingresos anuales S/ 60,000
• Sueldos anuales profesores por aula S/ 140,000
• Servicios administrativos por año S/ 160,000
• Servicios básicos S/ 25,000 año
• Alquiler anual S/ 384,000
• Gastos varios por año S/ 60,000
• Los diferentes costos y gastos también pueden tener un incremento del 5%
• El costo de capital es 15%
• Actualmente no hay deuda con Bancos que podrían prestarnos a una tasa del 8%
• El periodo promedio de cobro son 30 días al igual que el periodo promedio de pago. No hay inventarios relevantes en este negocio.
• Para la valorización considerar un flujo de 7 años y una perpetuidad que por ratios de la industria es 6 veces el EBITDA del último año

Preguntas
1. ¿Cuál es el valor del nido?
2. ¿Cómo cambiaría el valor con un 80% de ocupabilidad?
3. ¿Cuál sería el punto de equilibrio en número de alumnos?
4. Cuál es la variación en el valor con un rango +- 10% en el precio de la pensión?
5. Con un incremento en el pago de pensiones de un 20% podrían bajar los alumnos por aula, cuántos alumnos serían necesarios para tener el valor del escenario base?
6. Estamos pensando que los ingresos y los egresos subirán 5% ambos, pero ¿y si no suben en la misma proporción?, presente un cuadro con variaciones entre 2% y 8%
7. ¿Tiene sentido comprar el local? Hasta cuanto podríamos pagar por el local?. Para efectos de depreciación vamos a comenzar pensando que la inversión en el local se podría depreciar en 20 años.

8. ¿Tiene sentido endeudarse? Hasta cuanto podríamos endeudarnos?. En el escenario con compra de local y sin compra de local. Para endeudamiento no queremos tener una cobertura EBITDA / Intereses menor a 6.
9. ¿Para el endeudamiento que ofrecería al Banco como garantía?
10. ¿Qué posibilidades hay de crecer? Sustente una propuesta innovadora.

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