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CASO: EDIFICIO 2021 – EVALUACIÓN DE PROYECTOS (15)
$15.00
Usted, como reconocido asesor de inversiones, su cliente le ha encargado evaluar la siguiente alternativa de inversión:
Construir un edificio nuevo de 20 pisos (Edificio 2021) compuesto por ambientes de oficinas, salas de reuniones y directorios, estacionamientos para usuarios y clientes, entre otros. El negocio consiste en alquilar cada uno de los pisos a empresas con contratos de alquiler de largo plazo.
El valor de la construcción del edificio asciende a 15 millones de dólares, el cual será construido en un año y depreciado en 40 años. El costo del terreno asciende a 4.65 millones de dólares. Cada piso del edificio tendrá un área alquilable de 1,200 metros cuadrados, el cual incluirá la asignación de estacionamientos para los arrendatarios.
Se estima que los costos de administración, operación y mantenimiento del edificio ascienden a US$ 0.6 millones anuales. El impuesto a la renta es del 30%.
Se espera que los pisos se alquilen de la siguiente manera:
- 15 pisos al primer año
- 5 pisos más al segundo año
Se espera también que los costos operativos antes mencionados crezcan anualmente 3% por efectos de inflación, y que el precio de alquiler se ajuste cada 3 años a razón del 10% (cada tres años), contados desde el primer año de operación del edificio.
Se espera financiar la compra del edificio con 60% de deuda de largo plazo y 40% de capital de los accionistas. El costo de la deuda es 9% anual y el costo de capital de accionistas es 15%.
Se pide lo siguiente:
- Si el precio de alquiler asciende a US$ 18 mensuales por metro cuadrado , ¿Cuál es el VAN y la TIR del proyecto? Utilizar un horizonte de evaluación a 15 años de operación, más uno de construcción, y asumir que el valor residual del edificio al final del horizonte es equivalente al 50% del costo de adquisición a valores de hoy.
- Si la deuda se toma a 11 años, de los cuales el primer año es período de gracia donde sólo se pagan los intereses, y luego se paga en cuotas anuales iguales, hallar el VANF y la TIRF.
- ¿Cuál debería ser el precio de alquiler por metro cuadrado que se debe establecer al inicio de operación del edificio para que el proyecto sea viable (VANF = 0)?
- Sensibilizar los resultados con las siguientes variables: Costo de construcción, precio de alquiler por metro cuadrado, costo de operación y mantenimiento, y tasa de interés. Indicar cuáles son las variables más riesgosas.
- Generar tres escenarios adicionales al esperado y mostrar el VANF y la TIRF de cada caso. Cuál es su conclusión sobre la viabilidad del proyecto?
Solución en excel dinámico
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