CASO: ESTRUCTURACIÓN, EMISIÓN Y COLOCACIÓN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS – FONDO DE INVERSIÓN CHIMU (196)

El Fondo de Inversión Chimú, es un Fondo Privado que ha sido estructurado para invertir en el desarrollo y gestión de Centros Comerciales – c.c. (formato Strip Mall). El Fondo tendrá una duración de 12 años y está dirigido especialmente a Inversionistas Institucionales con perfil de largo plazo (básicamente Fondos de Pensiones y Compañías de Seguros del Rubro Vida). El buen momento que atraviesa la economía local en cuanto a la demanda interna y mayor acceso al crédito de consumo; unido al boom inmobiliario y aún un bajo nivel de penetración de Centros Comerciales en relación a otros países de la región, hacen de este tipo de Fondos un destino de inversión atractivo para diverso tipo de inversionistas.

Considerando la siguiente información, se pide calcular cuál sería la TIR Anual estimada que podrían obtener los inversionistas que compren certificados de participación en este Fondo de Inversión (los cálculos se realizarán en base al primer Strip Mall en el que invertirá el Fondo, para el cual se tiene pensado hacer un primer Call de aporte que cubra toda la inversión; los siguientes Strip tendrán similar estructura y resultados):

1. El terreno a comprar donde se desarrollará el c.c. se ubica en uno de los distritos con más población de Lima, dentro de una zona con alta densidad de viviendas, pertenecientes principalmente a los NSE B- y C+. El área del terreno es de 7,150 m2 y el costo por m2 es de S/. 910 (los gastos legales y registrales vinculados a la compraventa ascienden a aprox. S/. 10,500).

2. Los Gastos de Supervisión del Proyecto y Trámites Legales para la ejecución de la Obra ascienden a S/. 305,000 (sin incluir IGV).

3. Las Obras Civiles abarcan un edificio de 3 niveles, más un sótano de estacionamientos. Se ha calculado que el primer piso tendrá un área construida arrendable de 4,180 m2 y su costo de construcción será en promedio de S/. 1,065/m2. El segundo y tercer nivel por su lado tendrá un área construida arrendable de 4,110 m2 y su costo promedio se estima en S/. 1,050/m2. Las áreas comunes del c.c. tendrán un área construida de aprox. 5,000 m2, cuyo costo de construcción sería de S/. 665/m2 en promedio. Finalmente el sótano de estacionamientos abarcará un área de 3,225 m2 y su costo de construcción alcanzaría los S/. 1,075/m2. Se sabe además que todo el equipamiento que requiere el c.c. (bomba de agua, grupo electrógeno, escaleras eléctricas, ascensores, etc.) ascendería a un total de S/. 2.5 millones; mientras que obras de retiro de material y el margen de contingencia se estima en S/. 1.05 millones (ninguno de estos costos incluye IGV).

4. El total de costos de trámites de zonificación y licencias vinculadas asciende a aprox. S/. 100,000 (estos costos no generan IGV).

5. Los costos de licencias y legales vinculados a la construcción del c.c. ascenderían a S/. 250,000 (sin incluir IGV). Hasta este nivel, se considera el costo total de la Inversión Inmobiliaria Directa vinculada al desarrollo del proyecto.

6. Como Soft Cost se tiene que el costo de gestión y desarrollo del proyecto asciende a S/. 650,000, mientras que la Gerencia de Proyecto se ha planteado en un 5% del costo total de la Inversión Inmobiliaria Directa del proyecto (ambos costos, sin incluir IGV). Considere que todo el proyecto demoraría 1 año entre trámites, licencias y construcción, antes de abrir sus puertas al público (la depreciación de la inversión inmobiliaria se considerará para un plazo de 20 años).

7. El c.c. incluye dos tiendas anclas: 1 supermercado (ocuparía 2,650 m2 de área construida en el 1er nivel) y 1 cadena de cines (ocuparía 1,830 m2 de área construida del 2do nivel y 800 m2 adicionales de área para graderías). Se tiene ya negociado con empresas de buen posicionamiento en ambos negocios, los alquileres para ocupar las áreas respectivas. En el caso del supermercado se ha negociado un contrato de usufructo a 30 años, con un alquiler mensual de S/. 20/m2.  El alquiler del cine, también pactado con un usufructo a 30 años, se fijará en S/. 17.50/m2, mientras que las graderías pagarán S/. 8.80/m2. En ambos contratos el factor de ajuste anual se fijará en 3% y los plazos son forzosos para las partes.

8. El Layout del c.c. se presenta a continuación, incluyendo las áreas y costos de las 2 tiendas anclas:

Nota: En promedio los contratos de alquiler (exceptuando los de las 2 tiendas anclas) se pactan a 5 años. El factor de reajuste es de 3% anual. Se estima además que el nivel de vacancia será de 15% el 1er año del c.c., 10% el 2do año y a partir del 3er año sería de un 5%. Los montos de alquiler no incluyen IGV.

9. Los gastos vinculados con el operador del c.c. se detallan a continuación:

– Comisión de corretaje (gestión comercial): equivalente a 3 meses de alquileres por locatario (inquilino) con contrato firmado (pagados al inicio de la firma de los contratos de arriendo o usufructo).

– Comisión de Administración (Management Fee): 4% de los alquileres mensuales.

10. Los gastos vinculados con la SAFI administradora del Fondo se detallan a continuación:

– Comisión de Administración del Fondo (Asset management fee): 1.5% del valor del Fondo Administrado (para el primer año el valor del fondo considerará el total de la inversión realizada, a partir del 2do año se considerará el descuento de los flujos de caja operativos: EBITDA, descontados a una tasa de 12% anual).

– Comisión de Éxito (Carried Interest): Equivalente al 20% del valor ganado por los inversionistas encima de una TIR anual del 9% (se paga a la liquidación del fondo en el año 12).

11. El resto de gastos operativos del c.c. se detallan a continuación:

– Impuesto Predial: 0.24% de la Inversión Inmobiliaria Directa en el Proyecto (se ajusta en un 3% anual).

– Gastos Legales: 1% del total de alquileres cobrados.

– Contabilidad y Auditoría: 1% del total de alquileres cobrados.

– Seguros: 1% del total de alquileres cobrados.

Nota: Los costos de mantenimiento de las zonas vacantes son aplicados como costos operativos del c.c. (este costo equivale al año al 20% de la renta de alquileres recibida en un mes, multiplicada por el ratio de vacancia anual).

12. Considerar  finalmente por lanzamiento del c.c. en el primer año se asumirán gastos de marketing y otros ascendentes a S/. 640,000.

13. Al momento de la liquidación del Fondo, considerar que el valor de salida de la inversión se calculará en función al descuento de los flujos de caja operativos del c.c. (EBITDA), descontados a una tasa de 9% (se asume que luego de 12 años de funcionamiento del c.c. un inversionista que desee comprar el c.c. exigirá este retorno por el negocio).

Se pide:

Elaborar los cálculos necesarios para estimar la TIR de los inversionistas (antes y después de impuestos) bajo 2 escenarios: (i) considerado el efecto del IGV; y (ii) sin considerar el efecto del IGV.

Preparar el caso en incluyendo el cálculo de rentas variables en los alquileres en función a las condiciones que el profesor indique.

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