CASO HARVARD: Nestlé y Alcon – El valor de una cotización bursátil (43)
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Es hora de urbanizar
Pedro, anterior Gerente de la empresa, había firmado un contrato donde la empresa se comprometía a comprar en USD 11´000,000 un terreno de 400,000 m2 si es que el vendedor obtenía todos los permisos municipales para desarrollar en este terreno trabajos de habilitación urbana y poder vender lotes donde se puedan construir casas. Acaban de dejarnos en la oficina todos los permisos los cuales han sido corroborados por nuestros abogados, todo está conforme, tenemos 60 días para cancelar esta compra.
Nuestro encargo es tener una evaluación preliminar del proyecto para presentarla a los bancos y de acuerdo a sus primeros comentarios ver detalles para concretar la operación, en otras palabras, estamos a cargo del proyecto.
Como aspectos técnicos el proyecto era muy sencillo, en el terreno se harían obras de habilitación, (agua, desagüe, redes eléctricas, pistas, veredas y parques), del total del terreno eran disponibles para la venta el 62%, el restante 38% eran aéreas comunes que no se pueden vender. De lo disponible para la venta por ley había que hacer donaciones al Ministerio de Salud y Educación lo que reducía en 3% la disponibilidad de venta, la venta efectiva se daría por el 59%. El área promedio del lote seria 118 m2, es decir teníamos un proyecto para vender 2,000 lotes de terreno. El proyecto implicaba la venta de lotes no de casas.
Era un proyecto muy grande para desarrollar en una sola etapa, se pensaba realizar 2 etapas de 1,000 lotes cada una, la meta era construir una etapa por año y terminar de venderla en dos años. Al término de la venta de la primera etapa recién se comenzaba con la construcción y venta de la segunda. Estábamos hablando de un proyecto de una duración de 4 años, por pagos de habilitación y presupuesto de ventas era conveniente hacer el flujo por trimestres.
La habilitación en un primer escenario seria trabajada con una constructora y considerada en nuestro proyecto como costo de venta, el presupuesto que presentó la constructora era de USD 45 el m2 habilitado (el m2 habilitado es el 62% del total de la etapa). Para habilitar los 1,000 lotes anuales requiere que el pago esté relacionado al avance de obra, se tenía un pago del 20% al inicio de obras, 40% al fin del primer trimestre, 20% al fin del segundo trimestre y 20% al final del tercer trimestre.
Para llevar a cabo el proyecto se requiere un equipo administrativo que costaría USD 45,000 trimestrales, la venta de los lotes se trabajaría con una empresa que pide una comisión del 4% que será pagada en el trimestre que se realizan las ventas. Habrá gastos de publicidad de USD 15,000 trimestrales. Los impuestos son del 30%.
No se establece en un primer escenario una inversión ligada a capital de trabajo. Las proyecciones de venta que se trabajaran en un primer escenario son de ventas de125 lotes trimestrales a un precio de USD 150 m2. La rentabilidad requerida por los accionistas es 15% y pensamos que el Banco pueda darnos un costo efectivo del 8%. Para el primer escenario considera un aporte de capital por el 40% del proyecto.
La inversión en el terreno es sin duda una inversión en el momento 0 pero no se considera como capex pues no estará sujeto a depreciación. Como estamos haciendo outsourcing en las obras de habilitación no habría inversión en equipos, es decir no hay depreciación en esta evaluación.
Necesitamos presentar un informe al Banco donde se incluya un análisis completo del proyecto.
Las primeras preguntas que queremos resolver son:
Solución en excel
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