CASO: GRAN ACUARIO (89)

El Estado peruano se encuentra interesado en la implementación de un “Gran Acuario Nacional” (GAN) que pueda ser accesible para toda la familia. El GAN se ubicaría en el circuito de playas, del distrito de San Miguel, en Lima, a la altura de la bajada de la Av. Universitaria. El proyecto se implementaría en un área de 11 hectáreas (ha = 110,000 m²), con un frente de 650 metros y un fondo de unos 150 metros, el cual se encuentra bajo la titularidad del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS). En este terreno, se deberá construir un acuario que albergue a una serie de especies en distintos ambientes. Cabe indicar que, de acuerdo a las normas, el área utilizable para todo el proyecto sólo sería el equivalente al 50% (área del proyecto), es decir, 5.5 ha, debiéndose emplear el resto como áreas verdes y de tránsito (área libre). Del área utilizable, un estimado de 2.3 ha sería destinado al acuario mismo (área del acuario) y el saldo (área arrendable) a otros negocios o servicios complementarios (zona comercial).

El desarrollo del GAN (acuario y servicios complementarios) estaría a cargo del inversionista privado que se adjudique (Adjudicatario) el
proyecto a través del concurso a cargo de Proinversión. Dado que el terreno es del Estado y sería dispuesto para la implementación del proyecto, no constituirá un costo para el Adjudicatario (inversionista privado).

El Adjudicatario del proyecto suscribiría un contrato de constitución de derecho de superficie, a un plazo por definir (inicialmente se ha considerado 20 años desde la fecha de suscripción del contrato), a través del cual, tendrá la obligación de diseñar, financiar, construir, operar y transferir (devolver) el proyecto del GAN. El Adjudicatario o Superficiario tendría, a su vez, el derecho a explotar el proyecto, pudiendo desarrollar negocios o servicios complementarios (zona comercial) para solventar las inversiones en el acuario y, de ser necesario, sus operaciones, de tal forma que sea autosostenible.

De manera referencial, Proinversión -a través de sus consultores externos- ha desarrollado el diseño conceptual de desarrollo del GAN y sus servicios complementarios, como se muestra en la Figura 1. Cabe indicar que el Superficiario tendrá la potestad de diseñar el proyecto, de acuerdo a la modalidad contractual, por lo que el diseño final del proyecto podrá ser distinto al mostrado, en la oportunidad que se aprueben los estudios definitivos según lo que se prevea en el contrato.

El proyecto estaría compuesto por tres (3) principales elementos: el acuario, la habilitación urbana y defensa ribereña, y, la zona comercial. El proyecto requiere que el terreno sobre el cual se desarrollará sea habilitado apropiadamente, permitiendo los accesos y la construcción de estacionamientos; incluso la construcción de una defensa ribereña por su proximidad al mar. El acuario estaría distribuido en el terreno y comprendería instalaciones con temáticas variadas como: tanque de tiburones, recinto de lobos marinos, arrecifes con peces, entre otros; además, de áreas como: museo, tiendas, exhibiciones, y otras para su operación. En el ámbito comercial podrían desarrollarse negocios como: centro comercial, zona de ferias, restaurantes y cafeterías, casino, entre otros.

El costo de inversión en el proyecto se estima en US$ 38,800,000. En la Tabla 1 se presenta el detalle de los activos fijos en los que está compuesta la inversión. Se considera que una vez invertido en los activos fijos, en el periodo indicado, éstos serán activables, con lo cual se deberá reconocer su desgaste a partir del siguiente periodo respectivo (Se debe tener en cuenta que el reconocimiento de la depreciación o amortización de los activos fijos se pueden reconocer, según sehaya registrado ventas o no, sea en el estado de resultados o en el balance general. En este último caso, la depreciación yamortización acumulada activada podrá descargarse en el estado de resultados). La vida útil económica del activo fijo es correspondiente con el plazo contado a partir del periodo siguiente del año de inversión hasta el plazo definido para el proyecto en el contrato.

Durante la etapa pre-operativa, se incurrirían también en gastos pre-operativos por un total de US$ 132,760, los cuales serían reconocibles en el último periodo de inversión de dicha etapa. Este intangible podría ser amortizado en 5 años durante la etapa operativa.

El acuario seria el principal componente de esta inversión; no obstante, se estima que los ingresos que éste genere a través de la venta de taquilla, apenas alcance para cubrir sus costos de operación y mantenimiento, aunque no necesariamente para recuperar la inversión en la infraestructura y su equipamiento. Con lo cual, resulta necesario que se desarrollen negocios o servicios complementarios que no solo sean rentables para sí mismos sino además que permitan solventar la inversión en el acuario y/o su expansión.

Se ha podido efectuar un estudio de disponibilidad de pago, por medio del cual se ha calculado que el precio del acuario (taquilla) podría ascender a US$ 6.00 por persona. Así, el ingreso de cada persona al acuario se efectuaría cancelando en dicho momento el importe indicado. La demanda esperada en el primer año de operaciones, de acuerdo a otros lugares de entretenimiento disponibles, se estima en 746,000 personas. Esta afluencia de personas podría crecer a un ritmo de 3% al año durante el plazo del proyecto.

El Superficiario podrá, además, generar servicios complementarios a través de la implementación de negocios en lo que se denomina como zona comercial. En esta zona se podrán arrendar áreas para la implementación de diversos negocios que se encontrarían permitidos por la normatividad vigente. El área arrendable para esta zona estará disponible desde el primer año de operaciones. En la Tabla 2 se muestra el estimado de ocupación del área arrendable que se espera lograr desde dicho inicio.

El arrendamiento de las áreas como zona comercial permitiría generar ingresos al proyecto. Este arrendamiento podría efectuarse a través del pago de una renta fija a los arrendatarios. El precio de la renta ascendería a US$ 49.00 por m2 al mes. El cobro de la renta fija se considera se podrá efectuar de manera puntual al cierre de cada periodo. En adición a la renta fija, se estaría previendo una renta variable en función de los ingresos que generen los negocios de la zona comercial. La renta variable sería un porcentaje de tales ingresos que se estima inicialmente en 9.00%. Sobre el particular, se ha podido calcular que, por m2 arrendado, se generen ingresos de US$ 630.00 al mes (o US$ 7,560 al año). Estos ingresos por renta variable se cobrarían de manera diferida en el siguiente periodo de su facturación.

La explotación del GAN, de otro lado, involucraría que el Superficiario incurra en tres principales conceptos: costos de operación, costos de mantenimiento y gastos administrativos. La operación del proyecto está centrada en el acuario, dado que los inversionistas de los negocios o servicios complementarios deben asumir sus propios costos en su área de arrendamiento. Se ha estimado la operación en el acuario implicaría incurrir en un costo de US$ 247 por m2 al año correspondiente al área del acuario. De los costos de operación se debe  contemplar una necesidad por capital de trabajo equivalente al 33% a ser desembolsado con un periodo de anticipación.

El mantenimiento del proyecto implicaría prevenir el desgaste de la infraestructura y los bienes del área del acuario, así como de las áreas libres -que no forman parte del acuario ni de la zona comercial. El costo de mantenimiento se estima en US$ 113.00 por m2 al año. Los pagos por este concepto se deberían de efectuar en similar periodo en que se incurren.

La administración del proyecto significaría solventar gastos del orden de US$ 234,900 por año durante el periodo de explotación. Estos gastos incluyen conceptos que requieren ser cancelados de manera adelantada por un monto equivalente al 25%. Cuando el proyecto se encuentre en ejecución estaría sujeto a una tasa de impuesto a la renta de 26% de acuerdo a la normatividad tributaria vigente.

El financiamiento del proyecto se estima se efectúe mediante alguna combinación de deuda y capital. Preliminarmente, se considera una participación de capital del 70% respecto del total de necesidades de inversión de cada periodo. El saldo debería ser cubierto con deuda. Cabe señalar que las entidades financieras solo estarían dispuestos a desembolsar hasta un importe de US$ 30 millones para este proyecto. La tasa de interés efectiva ascendería en el plazo requerido a un promedio de 7.00% anual. El plazo de repago de la deuda, contado a partir del periodo de la primera cuota, sería de 10 años. Se debería contemplar, además, periodos de gracia al menos hasta el primer periodo de operaciones inclusive. La forma de pago sería en cuotas constantes al cierre de cada periodo anual.

El GAN estaría sujeto a un nivel de riesgo que en términos del beta ascendería a un coeficiente de 2.31. La tasa libre de riesgo es de 3.56% y el retorno de mercado 11.70%. La relación deuda/capital relevante para el proyecto está determinado por aquella de largo plazo, el cual se estima sea de 0.18.

Con base a la información anterior, se solicita lo siguiente:

1. Efectuar su recomendación sobre la conveniencia o no de realizar el proyecto, tanto desde la perspectiva económica como financiera (esta última según el método del KE).
2. Si se definiera como factor de competencia para obtener la buena pro del proyecto a la renta variable, indicar cuál sería el mínimo valor que se debería ofrecer de tal forma que el proyecto se mantenga viable.

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