CASO: PLAZA HOTEL (332)

El proyecto consiste en la construcción de un hotel con capacidad total para alojar a 50 clientes por día en sus habitaciones. Se espera que en el primer año de operaciones, el hotel esté ocupado en un equivalente al 52% de la capacidad del hotel. Asimismo, se espera que esta ocupación se incremente a una tasa anual de 7% hasta alcanzar la capacidad máxima. Se sabe que para el cálculo de la ocupación en el año se debe considerar un año de 365 días.

La tarifa promedio por cliente se estima en S/. 150 que se espera sea cancelado en efectivo (o tarjeta de crédito[1]). No obstante, debido a algunas relaciones corporativas que se plantean se puedan concretar, se calcula que del total de ingresos que se facturen en el año, el 18% de estos serían cobrados al siguiente periodo anual.

Los costos asociados a la hotelería se resumen en dos conceptos: costos de servicios y costos de personal. El costo de servicio comprende los componentes que implica el consumo de materiales y otros servicios por el uso de las habitaciones el cual se estima ascienda a S/. 73 por cliente; mientras que, el costo de personal está asociado a los trabajadores que permiten la operatividad de las instalaciones hoteleras para los clientes el que bordearía los S/. 237,500 anuales. De otro lado, se deben considerar gastos administrativos por S/. 214,900 al año.

Se ha podido determinar que los pagos por los costos de servicio deberán efectuarse con un mes de anticipación al mes correspondiente de la prestación del servicio. Mientras que un 15% de los costos de personal del año corresponde a un capital de trabajo que deberá cancelarse por anticipado. Los demás pagos se consideran que deben realizarse al final de cada periodo.

El proyecto significaría las siguientes inversiones en activos fijos tangibles:

(*) Incluye ambientes comunes y áreas de recreo.

La inversión en edificación debería ejecutarse en 2 periodos anuales: en el primer año un 40% y el saldo en el siguiente periodo anual. La vida útil económica de la edificación es de 14 años contados a partir de su conclusión. Por su parte, la inversión en los mobiliarios se podría realizar en el último año de inversión de la edificación. La vida útil económica de los mobiliarios es de 7 años.

Durante la etapa pre-operativa, se incurrirían en gastos pre-operativos (GPO) que ascenderían a S/. 49,180. El uso de estos recursos se considera se efectúen de manera proporcional e igual en dicha etapa (50%).

Se establece que el primer periodo de inversión en la edificación sea correspondiente al año 0 de evaluación del proyecto. Una vez concluidas las inversiones en activos fijos, se podrá dar inicio al primer año de operaciones del proyecto.

Según la Ley del Impuesto a la Renta, las empresas están afectas a una tasa de impuesto corporativa de 30% de las utilidades. Se considera que el pago de estos impuestos se deben efectuar a más tardar al cierre del mismo año de cálculo (cualquier corrección que pudiera haber podrá liquidarse en el siguiente periodo anual).

El financiamiento de las inversiones iniciales se realizaría con una proporción de deuda equivalente al 45%, en tanto, el saldo sería realizado con aportes de capital de inversionistas. A dicho nivel de apalancamiento, el banco estaría dispuesto a prestarles a una tasa de interés de 8% anual por un plazo de 10 años. Cualquier inversión posterior, durante el periodo de operación, podrá ser financiada con aporte de capital de inversionistas o recursos propios del proyecto.

Considerando los riesgos del proyecto, se ha estimado un beta económico de 1.24 al que estaría expuesto en términos operativos. Para la determinación del impacto del riesgo financiero, se deberá considerar la relación deuda/capital de la estructura de financiamiento de las inversiones iniciales.

Según un estudio realizado a inversionistas, se considera una tasa libre de riesgo (rf) de 3.27% anual y un retorno de mercado (RM) de 11.45% anual.

Se pide:

Según las condiciones planteadas, se solicita efectuar la evaluación económica y financiera del proyecto.