CASO: PROYECTO INMOBILIARIO ASIA (349)

Óscar López, el conocido promotor inmobiliario, director de una empresa española, trabaja duramente y espera que sus colaboradores hagan lo mismo. Así pues, Mauro Fernández, analista financiero, no se sorprendió al recibir una llamada de su jefe justo cuando estaba a punto de salir a disfrutar de un largo fin de semana veraniego.

El éxito del señor López se había cimentado sobre un notable instante para elegir buenas localizaciones. Él podía exclamar “¡Localización! ¡Localización!” En cualquier momento de una reunión de planificación. Sin embargo, las finanzas no eran su fuerte. En esta ocasión quería que Mauro examinase las cifras de un nuevo centro comercial con una inversión de 90 millones de dólares, para atraer turistas que se acercasen a las playas de Asia, en Perú. “El lunes por la mañana a primera hora lo afinaremos”, le dijo el señor López cuando le entregaba la carpeta. “Estaré en mi casa de Lima, por si me necesitas”.

La primera tarea de Mauro fue disponer un resumen de los ingresos y costes del proyecto. Los resultados se muestran en la Tabla 1. Fíjese que los ingresos del centro comercial vendrían de dos fuentes: la empresa le cobraría alquileres a los comerciantes por el espacio que ocupen, y recibiría el 5 por ciento de los ingresos brutos de cada uno.

                                                                                               Tabla 1.

                                             Ingresos y costes estimados del centro comercial en términos reales

                                                                                      (Millones de dólares)

La construcción del centro comercial es probable que requiriera tres años de trabajo. Los costes de construcción podrían amortizarse en 15 años empezando en el año 3. Al igual que las demás obras de Construcción López, el centro comercial se construirá con las más altas especificaciones técnicas, y no puede amortizarse fiscalmente.

Los costes de construcción, ingresos, costes de operación y mantenimiento, así como los impuestos inmobiliarios, es probable que crezcan en línea con la inflación, prevista por la empresa en un 2 por ciento anual. La tasa impositiva sobre los beneficios de la empresa es el 35 por ciento y el coste de los recursos (interés) el 9 por ciento, en términos.

Mauro decidió comprobar en primer lugar si el proyecto tenía sentido desde el punto de vista financiero. Luego se propuso mirar algunas de las cosas que podrían ir mal. Su jefe, en verdad, tenía buen olfato para los proyectos comerciales, pero no era infalible. El proyecto anterior había sido un desastre porque las ventas de las tiendas habían sido un 40 por ciento inferiores a lo previsto. ¿Y si eso ocurría en este caso? Mauro se preguntaba hasta donde podrían caer las ventas antes de que el proyecto naufragase.

La inflación era otra fuente de incertidumbre. Algunos analistas estaba hablando de tasas de inflación a lo largo plazo de casi el cero por ciento, pero Mauro se preguntaba qué ocurriría si la inflación subiera, por ejemplo, al 10 por ciento.

Una tercera preocupación eran los posibles sobrecostes y retrasos en la construcción, derivados de la legislación medioambiental y permisos urbanísticos. Mauro había visto casos con un 25 por ciento de sobrecoste y retrasos superiores a 12 meses entre la compra del terreno y el inicio de las obras. Decidió que debería examinar el efecto de ese escenario sobre la rentabilidad del proyecto.

“¡Vamos, esto va a ser divertido!”, le dijo Mauro a Rosita, la secretaria del señor López, que se iba a las playas de Asia el fin de semana. ”Incluso podríamos probar la simulación de Monte Carlo”.

“El señor López fue a Monte Carlo una vez”, replico Rosita. “Perdió mucho en la ruleta. Yo no sé recordaría. Muéstrale solo las conclusiones. ¿Se ganará o perderá dinero? Esa  es la respuesta que espera”.

“Vale, vale, nada de Monte Carlo”, aceptó Mauro. Pero se había dado cuenta que construir una hoja de cálculo y realizar escenarios no sería suficiente. Debía imaginar cómo resumir y presentar sus resultados al señor López.

Preguntas:

1. Dadas las previsiones de la Tabla 1 y, con los conocimientos financieros adquiridos en el curso, ¿analice los principales objetivos del negocio, y calcule el VAN (VPN) del proyecto? (5 puntos)
2. Realice un análisis de sensibilidad, del punto de equilibrio y los escenarios del proyecto. ¿Qué indican los análisis sobre los riesgos del negocio y su valor potencial? (10 puntos)
3. ¿Cómo afectaría a la evaluación final del proyecto, si la inversión pudiera utilizarse para la construcción de un hotel, en el caso de que la demanda comercial no fuera suficiente? ¿Cómo podría valorarse esta alternativa estratégica del negocio? Explicar (5 puntos)

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