CASO: EXPORTACION DE MANGO CONGELADO A USA (118)
1 × $15.00 CASO: NATASSIA TRADING - PRESUPUESTACION (61)
1 × $15.00 CASO: LA MINERA S.A.A. - EVALUACIÓN DE PROYECTOS (60)
1 × $20.00 CASO: CARTON Y PAPEL S.A.C.(CP) - COSTO DE CAPITAL (8)
1 × $15.00 Subtotal: $65.00
$20.00
La empresa XY SAC, contratistas generales, desarrolla un proyecto inmobiliario propio para la venta. El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 3,316.66 m2 y la tasación del banco le otorga un valor de US$ 450.75 por m2.
El proyecto está destinado al sector MiVivienda y cumple con el Decreto Supremo DS Nº 030-2002 MTC – Reglamento de Habilitación Urbana Especial Programa MiVivienda.
Los parámetros permitidos en el Certificado de parámetros es la siguiente: Zonificación del proyecto es R-5 y su área de estructuración es III, la densidad máxima permitida es de 2,500 habitantes por hectárea. La altura máxima es de 15 mts, el porcentaje de área libre es de 35% y el ratio de estacionamientos es de 1 cada 3 Dptos.
El proyecto se denominará “Las Palmeras” y consta de 14 torres con 20 Dptos cada una. Es decir se tendrán torres de 5 pisos con 4 Dptos por piso. El Reglamento Nacional de Construcciones no obliga a considerar un ascensor para edificaciones de 5 pisos o menos. El total de Dptos será 280 y cada unidad tendrá un área promedio de 65 m2 con 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, patio y adicionalmente cuarto y baño de servicio. La venta por departamento se estima en US$ 120,000. De acuerdo al programa MiVivienda, la venta está exonerada del IGV.
El proyectista y especialidades cobrarán en su conjunto 4 % del monto total del proyecto (terreno + construcción), la licencia se estima en 1 % del monto total del proyecto, nuevamente sobre el terreno mas la construcción. Los gastos generales han sido estimados en US$ 650M y los gastos de venta en 3% sobre el costo de terreno mas construcción, para todo el periodo. El cronograma de obra establece un plazo de 14 meses.
El ingeniero residente y el gerente del proyecto han trabajado un presupuesto detallado en dólares americanos tratando de ser conservadores con el análisis de precios unitarios que permite desarrollar el casco y acabados con US$ 6,650 M. es decir US$ 365 /m2.
El Banco que financia la operación les ha solicitado una relación de aporte vs. Financiamiento de 40%/60%, es decir, la empresa debe conseguir el primer 40% de la inversión total antes de solicitar al banco un desembolso.
El banco ha establecido una tasa efectiva anual de 12% y una comisión de desembolso de 0.80%. Se estiman 7 desembolsos y el costo de la supervisión por desembolso será de US$ 1,000 mas IGV. El estudio preliminar del Banco tiene un costo de US$ 2,000 mas IGV.
El área de Riesgos del Banco ha aprobado una línea de US$ 5.5MM
El inicio de obra esta proyectado para el 1 de julio de 2023. El cronograma de desembolsos es el siguiente:
1 de julio 2023 US$ 800,000
30 de agosto 2023 US$ 900,000
29 de octubre 2023 US$ 1,200,000
28 de diciembre 2023 US$ 800,000
26 de febrero 2024 US$ 800,000
26 de abril 2024 US$ 700,000
25 de junio 2024 US$ 300,000
El proyecto esta considerando las entregas a los compradores finales para el 31 de octubre del 2024.
Sobre cada desembolso, el constructor recibe el valor neto descontando la comisión flan de desembolso y la comisión del supervisor.
La prima de la compañía de seguros para la póliza CAR (contra todo riesgo) del proyecto es del 2.5 por mil del costo de construcción solamente a lo que hay que sumarle el derecho de emisión e IGV que equivale a un factor de 1.2154
El monto de la prima de seguros se descontará íntegramente del primer desembolso.
La preventa es del 20%. Las cuotas iniciales de la preventa ingresan el mismo 1 de julio de 2023 por un monto de US$ 672,000. Hay un nuevo deposito producto de las ventas por US$ 1,000,000 el 24 de agosto de 2024.
El IGV considerado es del 18%
El repago del crédito luego de terminado el proyecto es de pagos semestrales durante el primer año y pagos trimestrales durante el segundo y último año.
Es decir, las cuotas serán iguales y tendrán las siguientes fechas tentativas: 29 abril 2025, 26 octubre 2025, 24 de enero 2026, 24 de abril 2026, 23 de julio 2026 y 21 de octubre 2026. Se mantiene la misma tasa efectiva que durante el periodo de construcción.
– Cual es el aporte mínimo que debe efectuar el constructor, tomando en cuenta que el Banco le solicita asumir el terreno, proyectos, licencia y los gastos generales?
– Cual es el valor total del proyecto?
– Cual es el valor de la prima del seguro?
– Cual es la cuota uniforme de repago?
– Cual es el costo financiero de la operación considerando solo el periodo de construcción y no el de repago?
Solución en excel
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